A importância da manutenção preventiva em edifícios

O que é Manutenção Preventiva em Condomínios?

A manutenção preventiva é uma prática que visa inspecionar, ajustar e realizar pequenos reparos de forma regular, com o objetivo de evitar falhas e problemas maiores no futuro. Diferente da manutenção corretiva, que é acionada quando algo já está danificado ou fora de operação, a manutenção preventiva tem um caráter antecipatório. Ela engloba uma série de medidas programadas para garantir que os sistemas e a infraestrutura do condomínio permaneçam em bom estado, como:

• Verificações periódicas das estruturas;
• Limpeza e ajustes em sistemas mecânicos e elétricos;
• Testes de segurança em elevadores, sistemas de combate a incêndio e outras áreas críticas.

O objetivo é minimizar riscos e custos, assegurando que todos os componentes do edifício funcionem adequadamente e com segurança.

A Importância da Manutenção Preventiva para o Condomínio

A manutenção preventiva em condomínios oferece uma série de benefícios essenciais para a administração e para a qualidade de vida dos condôminos. Esses benefícios incluem:

a) Segurança dos Moradores

A segurança é a principal razão para realizar a manutenção preventiva. Sistemas de elevadores, hidrantes, portas corta-fogo, extintores e geradores de emergência, por exemplo, precisam estar sempre em perfeitas condições de funcionamento. Inspecionar e garantir a operação correta desses elementos reduz o risco de acidentes graves e garante a proteção dos moradores em situações de emergência.

b) Preservação e Valorização do Patrimônio

A infraestrutura de um condomínio é um patrimônio coletivo, e sua preservação é vital para manter o valor de mercado das unidades. Sem a manutenção adequada, problemas como infiltrações, deterioração de fachadas e falhas no sistema hidráulico ou elétrico podem depreciar o imóvel. A manutenção regular preserva a estética e a funcionalidade do prédio, o que é um fator importante para a valorização do patrimônio a longo prazo.

c) Economia a Longo Prazo

Muitos síndicos e administradores evitam realizar manutenções preventivas por acreditarem que isso envolve custos desnecessários. No entanto, a realidade é que uma abordagem preventiva evita reparos emergenciais muito mais caros. Quando problemas são detectados cedo, antes que se agravem, o custo do conserto tende a ser significativamente menor. Além disso, manutenções emergenciais costumam causar transtornos aos moradores e podem até exigir a interdição de áreas comuns.

d) Cumprimento de Normas Legais

A manutenção preventiva também é uma questão de conformidade com leis e regulamentos. No Brasil, normas como a ABNT NBR 16280:2014 exigem que reformas e manutenções sigam padrões técnicos e de segurança. Manter sistemas de segurança, como elevadores e extintores, dentro das normas evita multas e problemas legais para o condomínio.

e) Conforto e Bem-Estar dos Moradores

Condomínios que investem em manutenção preventiva conseguem oferecer um ambiente mais confortável e seguro para seus moradores. Áreas comuns, como academias, piscinas e playgrounds, por exemplo, precisam de verificações constantes para garantir seu uso adequado e seguro. Pequenos problemas, como lâmpadas queimadas ou sistemas de ar-condicionado defeituosos, também são rapidamente resolvidos quando há um plano de manutenção eficiente.

Áreas que Exigem Manutenção Preventiva em Condomínios

A manutenção preventiva deve abranger diferentes áreas do condomínio, cada uma com suas particularidades. Aqui estão as principais:

a) Estrutura e Fachada

A estrutura do prédio precisa ser inspecionada regularmente para detectar possíveis fissuras, recalques nas fundações e outras patologias que possam comprometer a estabilidade do edifício. Além disso, a fachada é uma das partes mais expostas aos efeitos do tempo, como chuva, vento e poluição, o que pode causar desgastes que precisam ser corrigidos antes que se tornem problemas graves.

b) Sistemas Hidráulicos e Elétricos

Problemas nos sistemas hidráulicos, como vazamentos ou entupimentos, podem causar grandes transtornos, além de danos à estrutura do prédio. Já o sistema elétrico, que inclui a iluminação, os elevadores e outros equipamentos essenciais, precisa ser verificado regularmente para evitar sobrecargas e possíveis falhas, que podem colocar a segurança dos moradores em risco.

c) Elevadores

Os elevadores são um dos sistemas mais utilizados em condomínios, especialmente nos de médio e grande porte. A manutenção preventiva garante que eles funcionem corretamente, evitando panes e garantindo a segurança dos usuários. A verificação inclui testes de cabos, motores, sensores e sistemas de emergência.

d) Sistemas de Segurança

Todo condomínio deve contar com sistemas de segurança, como câmeras de monitoramento, cercas elétricas e portões automáticos. A manutenção preventiva desses sistemas garante seu pleno funcionamento e evita falhas que possam comprometer a segurança dos moradores.

e) Áreas Comuns

Academias, salões de festas, piscinas e playgrounds também devem ser incluídos no plano de manutenção. A inspeção e a limpeza frequente dessas áreas garantem a segurança e o conforto dos condôminos, além de evitar problemas maiores, como infiltrações em piscinas ou avarias em equipamentos de ginástica.

Boas Práticas para um Plano de Manutenção Preventiva

Para que a manutenção preventiva seja eficaz, é importante que o condomínio adote algumas boas práticas. Veja as principais:

a) Criação de um Plano de Manutenção

Todo condomínio deve ter um plano de manutenção preventiva bem estruturado, que inclua a periodicidade das vistorias, os responsáveis por cada área e o orçamento destinado a essas ações. Esse plano deve ser revisado regularmente e ajustado de acordo com as necessidades do prédio.

b) Contratação de Empresas Especializadas

Nem todas as tarefas de manutenção podem ser realizadas pela equipe interna do condomínio. Em alguns casos, é necessário contratar empresas especializadas, especialmente para a manutenção de elevadores, sistemas hidráulicos, elétricos e de segurança. A escolha de fornecedores qualificados é essencial para garantir a qualidade do serviço.

c) Registro de Todas as Manutenções Realizadas

Manter um histórico das manutenções realizadas é uma prática recomendada. Isso facilita o controle sobre os serviços prestados e garante que futuras gestões possam acessar informações sobre reparos anteriores e possíveis intervenções.

d) Inspeções Regulares

O síndico ou a administradora deve programar inspeções regulares nas áreas mais críticas do condomínio, como elevadores, sistemas de combate a incêndios e sistemas elétricos. Essas inspeções devem ser feitas por profissionais capacitados, que possam identificar e corrigir pequenos problemas antes que eles se agravem.

Consequências da Falta de Manutenção Preventiva

A ausência de um plano de manutenção preventiva pode gerar consequências graves para um condomínio. Entre elas, destacam-se:

• Aumento de custos com manutenções corretivas: Sem a prevenção, problemas pequenos podem evoluir para falhas graves, aumentando significativamente o custo dos reparos.
• Danos à estrutura e estética do prédio: Infiltrações e fissuras que não são tratadas podem comprometer a estrutura do edifício e causar prejuízos estéticos, depreciando o valor do imóvel.
• Interrupção de serviços: Problemas em elevadores, bombas de água ou sistemas de segurança podem interromper serviços essenciais, causando transtornos aos moradores e, em alguns casos, até mesmo a evacuação de áreas.
• Riscos à segurança: A falta de manutenção em sistemas de combate a incêndio, por exemplo, pode expor os moradores a riscos graves em caso de sinistros.