A norma está no contexto de um conjunto de ações decorrentes de diversos desabamentos de prédios, com vítimas fatais, que aconteceram no País.
Dois desabamentos que causaram grande comoção nacional foram dos edifícios no centro do Rio de Janeiro, em 2012, e do Edifício Andrea, em Fortaleza, em outubro de 2019.
“Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção”, afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.
A que se propõe a ABNT NBR 16747:2020 – Norma de Inspeção Predial?
“A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho”, explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP
A norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.
A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico
O foco é garantir segurança do usuário e identificar o que pode gerar risco à vida humana. Exemplos de sinais de que há risco:
Fissuras;
Vazamentos;
Infiltrações;
Trincas;
Corroção de armaduras em elementos estruturais;
Fios desencapados;
Instalações elétricas perto de local que tem umidade.
São evidências captadas pela experiência sensorial do profissional que realiza a inspeção.
Outros objetivos da norma:
Checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
Conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) etc.
O que agrega aos condomínios?
A ABNT já dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:
ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 16280:2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas
ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil
A norma de inspeção predial preenche lacuna relativa à avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).
Quando respeitados os preceitos constantes dos referidos textos normativos, a nova norma propicia aos condomínios uso mais seguro das edificações, bem como a manutenção da vida útil dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos, cuidando também, desta forma, do suporte do valor patrimonial.
Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?
A ABNT explica que o texto da norma traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas citadas, como:
levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados)
coleta de dados e informações para identificação de características
histórico geral da edificação
vistoria da edificação (de forma sistêmica)
classificação das irregularidades constatadas
recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
organização das prioridades em patamares de urgência
avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674)
avaliação do uso
redação do laudo técnico de inspeção predial
De posse do laudo técnico, o síndico terá em mãos informações que o auxiliarão na gestão da manutenção predial.
Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?
Engenheiros ou arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).
De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos etc.
Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?
O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.
As recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.
O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista.
No laudo não podem faltar:
Anomalias encontradas
Falhas de uso, operação e manutenção do prédio
Patamares de prioridade das intervenções
Se há a necessidade de contratar alguma inspeção especializada.
Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?
Segundo Felipe Lima, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.
Todo empreendimento deve ter o seu plano de manutenção, independente da inspeção predial.
“O que ocorre com frequência é a adequação do plano de manutenção após a inspeção predial. O vistoriador sugere no laudo os pontos de correção e/ou melhoria do plano de manutenção e dos processos de manutenção que estão sendo realizados na edificação”, explica Lima.
Quanto custa uma inspeção predial?
A inspeção não é onerosa, é um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários.
Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas.
O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas ‘surpresa’ e vão reduzir os custos de manutenção periódica.
Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções? Os especialistas consultados foram unânimes em recomendar que o condomínio tenha um plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano.
Se necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo, explica Zeferino Velloso.
O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança.
Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano específico à sua edificação.
Fontes consultadas: Antonio Carlos Dolacio (ABNT e Ibape-SP), Carlos Borges (Secovi-SP), Felipe Lima (engenheiro de manutenção predial), Zeferino Velloso (engenheiro civil), Portal de notícias Sindico Net
