Consiste em uma inspeção e/ou auditoria da edificação e seus documentos (projetos, memoriais, alvarás
etc.) a fim de analisar seu estado de desempenho aparente, ou seja, a eventual presença e anomalias,
manifestações patológicas ou não-conformidades à requisitos técnicos das legislações e normas
aplicáveis à edificação.
Vícios aparentes é aqueles de fácil constatação como, por exemplo, falhas no acabamento de pintura,
trincas em revestimentos, ou em vidros, mau funcionamento de portas e janelas.
É um serviço que deve ser realizado, preferencialmente, antes da assinatura do termo de entrega pela
construtora, para que o condomínio evite gastos desnecessários com manutenções precoces, bem
como para resguardar o síndico nas responsabilidades civil e criminal.
O prazo de garantia legal de vícios aparentes é de 90 dias a partir da entrega, segundo o inciso II do
Art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal 8.078/1990). Não sendo reclamado neste
prazo o condomínio assume os prejuízos decorrentes dos problemas não relatados.
A realização da vistoria de recebimento de obras pelo proprietário ou representante legal é obrigatória,
antes que tome posse do imóvel, para que não se confundam vícios aparentes de origem da construção
com os de origem do mau uso, conforme NBR 5.671, item 5.16.1, Alínea a: “vistoriar o bem imóvel,
apontando de maneira formal, por escrito, quaisquer defeitos verificados“; e Alínea b: “antes de tomar
posse, receber o bem imóvel, constatada a inexistência de defeitos visíveis“.
A vistoria é de responsabilidade dos síndicos e condôminos, porém estes podem e devem contratar um profissional especialista para que tenham certeza de que estão recebendo a edificação conforme acordado em contrato e detalhado em projetos, memoriais descritivos, etc.
Inicia-se pela auditoria dos documentos e projetos em seguida pela inspeção da edificação verificando a presença e anomalias, manifestações patológicas e o atendimento aos requisitos técnicos das legislações e normas vigentes na época do protocolo do projeto em prefeitura. Com essas informações será elaborado o Laudo de Inspeção de Recebimento com todos os pontos irregulares para a construtora resolver antes de recebimento definitivo.
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